重庆怡豪假日酒店有限公司破产清算案
关于林地使用权税务问题的公告
（2022）怡豪破管告字第001号
重庆怡豪假日酒店有限公司全体债权人：
关于重庆怡豪假日酒店有限公司（以下简称为“怡豪公司”）名下位于重庆市渝北区玉峰山镇玉峰村六社的林地使用权（林权证号为：渝北府林证字（2012）第201211130036号，总面积9.05亩）需要征收的相关税收问题，现做如下公告：
一、该林地使用权的具体情况
1.根据重庆市渝北区林业局于2012年11月22日颁发的编号为B500600637088的《中华人民共和国林权证》显示，怡豪公司系位于重庆市渝北区玉峰山镇玉峰村六社的面积合计为9.05亩的林地使用权的权利人。前述林地及林地上的森林和林木的所有权权利人为渝北区玉峰山镇玉峰村六社（林地上的森林或林木已于2019年11月19日被玉峰山镇人民政府征收），林地使用期为50年，林地使用权终止日期、林地的四至请详见管理人后附的附件《中华人民共和国林权证》。该林地已办理抵押登记，抵押权人为重庆市渝北区企业融资担保有限公司、重庆市渝北区兴农融资担保有限公司。
2.因前述林地上的修建的建筑物、构附着物及苗木被纳入2019年违章建筑整治范围。2019年11月19日，怡豪公司、重庆金塘湾度假山庄与重庆市渝北区玉峰山镇人民政府签订了《搬迁补偿协议》；2019年12月9日，又签订了《构附着物及苗木补偿协议》。前述两项补偿协议涉及的补偿款总额为25,494,620.45元，因怡豪公司被相关债权人申请进入执行程序，2020年8月27日，重庆市渝北区人民法院将24,496,588.45元（除去已经实际发生的搬迁费用）划拨至该院账户。2021年1月21日，重庆市渝北区人民法院作出了（2017）渝0112执13570号等案《关于被执行人重庆怡豪假日酒店有限公司、夏治洪的分配方案》，该分配方案第4页载明：经本院向玉峰山政府核实，玉峰山政府表明渝北区违建别墅联合认定小组并未明确两主体的具体份额，玉峰山政府也无法对份额进行明确，故根据现有证据无法认定两受偿主体的具体份额，而应依据补偿协议认定补偿款属于两主体共同所有。2021年12月23日渝北法院执行局在扣除案件受理费、执行费后将属于怡豪公司的搬迁款11,957,358.48元转入管理人账户。
3.怡豪公司破产清算案第一次债权人会议审议通过了管理人提交的《重庆怡豪假日酒店破产清算案破产财产变价方案》。按照前述变价方案，管理人对破产人怡豪公司名下位于渝北区玉峰山镇的林地使用权于2021年8月20日在淘宝网阿里拍卖破产强清平台进行挂拍，将该林权的调查情况在“竞买公告”和“竞买须知”中予以披露，并在挂拍阶段带领意向竞拍人前往现场进行实地看样。该林地的正式竞拍时间为2021年9月3日至2021年9月4日，起拍价为10万元，保证金为10000元，增价幅度为3000元。本场拍卖共有5家竞拍人参与，经过了44轮出价，最终该林地使用权于2021年9月4日上午10时11分在淘宝网阿里拍卖破产强清平台由买受人重庆临空文化旅游发展有限公司（统一社会信用代码：91500112MA615WNY87)以最高价259,000.00元成功竞拍。买受人已于2021年9月13日将拍卖成交价款259,000.00元悉数转入管理人账户。重庆市第五中级人民法院于2021年11月18日作出了（2021）渝05破175号民事裁定书、协助执行通知书：解除了该林地上的抵押；该林地归买受人所有；买受人可持裁定书、协助执行通知书到登记机构办理林地使用权转移登记手续。
二、管理人与重庆市渝北区税务局就林地使用权税务问题进行沟通
1.管理人接受指定后，已通知重庆市渝北区税务局（以下简称为“渝北税务局”）的法制科、怡豪公司的税务专管员申报税金债权。虽然法制科答复目前税务系统显示怡豪公司不欠税款不欠社保，但专管员答复管理人怡豪公司因2017年起便未履行申报纳税的义务，故怡豪公司的税务账户现在已经处于非正常户的状态，而导致税务机关无法获取实际的欠税情况。该林地已由买受人通过司法拍卖的程序成功竞得，现阶段若要将该林地过户至买受人名下，必须先要处理怡豪公司遗留的税务问题。
2.管理人分别于2021年12月24日、2022年1月11日前往渝北税务局就前述税务问题与财产行为科、征管科、货物和劳务税科、所得税科进行沟通，渝北税务局告知管理人需要查明渝北区玉峰山政府与怡豪公司在2019年签订的搬迁补偿协议是通过政府征收还是通过转让买卖才能决定是否征收土地增值税等。管理人进场后已向渝北区玉峰山镇人民政府申请将《搬迁补偿协议》《构附着物苗木补偿协议》所依据的基础文件进行公开，但渝北区玉峰山镇人民政府于2021年8月13日通过书面答复管理人应作出补偿协议所依据的文件属于国家秘密，故对管理人的申请不予公开，管理人已就渝北区玉峰山镇人民政府不予公开的行政行为提起了行政诉讼，诉讼结果尚未确定。
3.管理人特此向渝北税务局申请该单位以税务核查的名义向渝北区玉峰山镇人民政府调取以下资料：玉峰山人民政府作出《搬迁补偿协议》、《构附着物苗木补偿协议》所依据的基础文件（该文件被标注为秘密文件，管理人无法调取），以便查明玉峰山镇人民政府是通过征收还是买卖的方式将违章建筑收回；玉峰山人民政府作出补偿协议时对违章建筑重新测绘的测绘报告、重置成本评估报告，以便查明违章建筑的房屋面积、房屋建成时间等有关违章建筑的具体信息。
渝北税务局接到管理人申请后，已向渝北区玉峰山镇人民政府调取相关资料，但渝北区玉峰山镇人民政府仍然以相关资料涉及国家秘密而不予公开。为解决问题，渝北税务局派出多名工作人员前往渝北区玉峰山镇人民政府现场查阅了重置成本评估报告（因涉密而无法复制文本）。该重置成本评估报告载明涉及搬迁的违章建筑占地面积为14474m2，违章建筑建成时间为2013年，违章建筑的评估价为22,098,195.00元，构附着物的评估价为651,977.00元，苗木的评估价为433,814.00元。
三、管理人对遗留税务问题的拟处置方式
管理人将根据渝北税务局查阅的重置成本评估报告中载明的房屋面积、房屋建成时间、各项评估价值作为基数，按照现有的数据情况进行暂估：
（1）城镇土地使用税：征收基数14474m2/2=7237.00m2，税率为6元/m2，征缴期间为2012年12月（怡豪公司取得林地的时间）至2022年3月。2012年12月至2021年5月期间产生的城镇土地使用税为7237*6*8.5=369,087.00元，怡豪公司破产受理（2021年5月21日）前产生的税，按照企业破产法的规定作为破产债权，依法按照分配顺序予以清偿；破产受理后，即2021年6月至2022年3月期间产生的城镇土地使用税为7237*6*0.83=36,040.26元，破产受理后产生的，将作为共益债务，以怡豪公司的财产随时清偿。故前述2项合计产生的城镇土地使用税为405,127.26元；
（2）房产税：征收基数（重置成本评估价值22,098,195.00元+651,977.00元）*50%*(1-30%)（因无法区分出属于怡豪9.05亩林地的具体坐落位置，根据渝北区人民法院作出的分配方案，怡豪获得了50%的搬迁补偿款，故增收基数也按照成本价的50%计算），税率为1.2%，征缴期间为2013年1月（评估报告载明的房屋建成时间）至2019年11月（房屋征收时间），故暂计算出房产税为（22098195元+651977元）*50%*(1-30%)*1.2%*6.92=661,211.00元；
（3）增值税:征收基数为(24408929.45+651877+433814)*50%（根据财税〔2016〕36号文规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：对于非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，其取得的进项税额不得从销项税额中抵扣。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
因此，怡豪公司违章建筑征收，属于非正常损失，进项税应作转出处理，不能抵扣成本。故增值税的征收基数为搬迁补偿款的50%。），税率为*0.05/1.05，故暂计算出增值税为12,747,310.23元*0.05/1.05=607,014.77元；
（4）城建及附加税：征收基数为计算得出的增值税607,014.77元，税率为7%+3%+2%，故暂计算出城建及附加税为607,014.77元*（7%+3%+2%）=72,841.77元；
（5）印花税：征收基数为《搬迁补偿协议》、《构附着物及苗木补偿协议》的列明的搬迁补偿款的总金额25,494,620.45元，征收基数为万分之五，故暂计算得出印花税为25,494,620.45元*0.0005=12,747.31元；
（6）土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”之规定，只有转让国有土地（指按照法律规定属于国家所有的土地）的使用权，才属于土地增值税的征税范围，怡豪公司所涉及到的搬迁补偿的林地属于集体所有，并不属于土地增值税的征收范围，故管理人将依据前述法律规定向渝北税务局争取免征土地增值税。
（7）企业所得税：管理人认为怡豪公司获得的搬迁补偿款11,957,358.48元收入，首先属于破产清算收入，其次该收入尚不足以覆盖怡豪公司的负债，故管理人将积极与税务局沟通，争取免征企业所得税。
综上，管理人根据渝北税务局反馈的重整成本评估报告中的房屋面积、房屋建成时间、重置成本的评估价格暂时测算出怡豪应承担的城镇土地使用税、房产税、增值税、城建税及附加税、印花税的税款本金（不包含滞纳金、罚款等）共计1,758,942.11元，若测算的金额与税务局申报的实际金额不一致的，将按照实际金额为准；
另土地增值税、企业所得税是否能够减征或免征最终均以渝北税务局的答复为准。
请全体债权人仔细查阅前文，若债权人持有的相关证据能够证明怡豪名下所有的林地的具体坐落位置的、违章建筑的建筑面积及建成时间、建造成本价格与渝北税务局查阅的数据不一致的，请在本周内（2022年3月25日17时30分之前）与管理人联系并提供相关书面证据。逾期未联系管理人并提交相关书面证据的，管理人将按照前述测算金额向渝北税务局进行纳税申报，并通知税务局申报债权。
特此公告！
重庆怡豪假日酒店有限公司管理人
2022年3月23日
附：1.《重庆怡豪假日酒店有限公司破产清算案税金测算表》
2.管理人联系方式：郭老师，18996412660
